Ринок вторинної нерухомості в Україні вже кілька років демонструє доволі парадоксальну картину. Незважаючи на застарілий житловий фонд та активну забудову новими житловими комплексами, ціни на окремі квартири у хрущовках залишаються напрочуд високими. Подекуди невеликі квартири у п’ятиповерхівках продаються майже за ті ж гроші, що й житло у новобудовах. Через це на ринку все частіше з’являються оголошення про так звані «елітні хрущовки», розповідає юрист з нерухомості Володимир Копоть.
Йдеться про стандартні квартири площею близько 40−50 квадратних метрів, ціна яких іноді перевищує 100 тисяч доларів.
«Як вам „елітні“ хрущовки за ціною приватного будинку? На перший погляд це виглядає дивно, але в поведінці покупців є своя логіка», — зазначає експерт.
Чому хрущовки залишаються популярними
Основний аргумент на користь таких квартир — вигідне розташування. Більшість хрущовок зводили у районах, де сьогодні практично немає вільних ділянок для нової забудови. Тому покупець фактично платить не лише за житло, а й за можливість жити поруч із метро, парком, школою чи лікарнею, які працюють десятиліттями. У нових районах на околицях подібна інфраструктура іноді формується роками.
Ще один важливий фактор — ризики первинного ринку. Купівля квартири в новобудові для багатьох досі залишається невизначеною: будинок можуть добудувати із затримками або взагалі заморозити.
«Логіка покупця проста: краще переплатити за стару квартиру, ніж ризикувати і залишитися без житла», — пояснює Копоть.
Крім того, будинок, який уже багато років стоїть, сприймається як більш передбачуваний актив: зрозумілий стан будівлі, сформована спільнота сусідів та відсутність будівельних ризиків. У деяких випадках дешевшим може бути і утримання такого житла — комунальні платежі у нових житлових комплексах із сервісними компаніями часто значно вищі.
Хто купує такі квартири
За словами експерта, попит на хрущовки формують кілька категорій покупців. Серед них:
- люди, які не довіряють новобудовам;
- покупці, що хочуть жити ближче до центру міста;
- літні люди, які не бажають змінювати звичний район;
- іноземці, які не до кінця орієнтуються у специфіці українського ринку;
- сім'ї, які вже прив’язані до місцевої інфраструктури — школи, садочки, транспорт.
Ризик «дизайнерського ремонту»
Окрема проблема — маркетингові трюки продавців. Часто старі квартири намагаються подати як преміальне житло завдяки свіжому ремонту та красивим фото в оголошеннях. Саме таким чином до ціни іноді додають ще 30−40 тисяч доларів.
«Не варто переплачувати за чужий ремонт. Через кілька років він втратить вигляд, і переробляти його доведеться вже за власні кошти. „Елітний“ ремонт у хрущовці часто є лише маркетинговою пасткою», — попереджає юрист.
Водночас конструктивні особливості таких будинків нікуди не зникають: низькі стелі, слабка звукоізоляція та застарілі інженерні мережі. Більшість хрущовок уже давно перевищили 50-річний термін експлуатації.
Тому фахівці радять під час купівлі звертати увагу не на дизайн інтер'єру, а на технічний стан будинку — під'їзд, дах, комунікації та загальний стан конструкцій. Саме ці фактори визначають реальну цінність такого житла.
